一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是“交了錢難過戶”“拿著房本沒法住”“有了房沒學(xué)上”等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織并存。

拍賣“后遺癥”的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場又該如何培育？“3·15”之際，記者帶著這些問題展開調(diào)查。

“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”

記者通過查閱分析裁判文書網(wǎng)相關(guān)案例了解到，當前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發(fā)現(xiàn)需要補繳大額稅費；法拍房“失能”：落不了戶、上不了學(xué)。

近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，并辦理了不動產(chǎn)登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。

“由于這兩間房沒有產(chǎn)權(quán)證，不在拍賣范圍內(nèi)，對方認為依然有在此居住的權(quán)利?！崩枘碂o奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。

“此事暴露了被執(zhí)行人財產(chǎn)混同，騰退中財產(chǎn)界定難的問題?！北本┯疲ê贾荩┞蓭熓聞?wù)所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，有的被執(zhí)行人在使用房屋過程中對房屋進行了裝修或添置了設(shè)施，為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。

法拍房后續(xù)的“大額稅費”也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺拍得一處不動產(chǎn)，價格高達6800余萬元。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬元。

這家企業(yè)負責人表示，當初拍賣公告并沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產(chǎn)權(quán)過戶產(chǎn)生的一切稅費由買受人全額承擔?！斑@么高額的稅費嚴重超出企業(yè)承受能力，所以過戶手續(xù)一直耽擱至今?！?/p>

除了擔心稅費，還有意向購買者表示，由于法拍房戶口復(fù)雜，學(xué)位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。

拍賣“后遺癥”的病根在哪兒？

業(yè)內(nèi)人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎(chǔ)上再打八折，因此相對于新房和二手房，法拍房有成為價格洼地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。

阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，自2017年司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣開始，法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。

受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，實際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點。

——騰退難、協(xié)調(diào)難：法院執(zhí)行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執(zhí)行工作面臨的難點。

此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產(chǎn)的情況，后續(xù)房產(chǎn)過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執(zhí)行過程中，存在協(xié)調(diào)難度。

——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個部門管理掌握。

甘海濱表示，當前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執(zhí)行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”；同時有的問題法院也無權(quán)認定，導(dǎo)致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人曾對被執(zhí)行房屋進行裝修，甚至大量違建?！耙驗樯婕爱斒氯藢嶓w權(quán)利，執(zhí)行程序中法院無權(quán)作出處理認定?！?/p>

——市場秩序有待完善。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購房者“房、財兩空”。

上海瀾亭（杭州）律師事務(wù)所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背后，一些炒房客的進入也讓市場秩序受到影響?！耙恍┻`規(guī)購房的行為也蔓延到法拍房領(lǐng)域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房后，去銀行將房子抵押申請企業(yè)貸款或者經(jīng)營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”

健康理性市場仍需各方協(xié)同努力

針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續(xù)出臺政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監(jiān)管的關(guān)注和重視。

“完善法拍房市場應(yīng)進一步規(guī)范各方行為。競買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風險，例如須繳納的稅費等。遇到專業(yè)問題，可以求助法律工作者。職能部門應(yīng)進一步打通數(shù)據(jù)，為買受人掃除‘信息盲區(qū)’。”鮑樂東說。

此外，鮑樂東還建議，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場環(huán)境。比如對宣稱“只有通過中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。

記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執(zhí)行法官上門查詢等傳統(tǒng)模式，通過打通部門間數(shù)據(jù)，實現(xiàn)拍賣前“一門聯(lián)審”：由法院牽頭，自然資源、稅務(wù)、綜合行政執(zhí)法等10余個相關(guān)主管部門，共同對擬處置不動產(chǎn)的各類情況進行詳細核查，建立嚴格預(yù)審機制，從而降低“問題房”上線拍賣的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，健康理性市場的培育建設(shè)仍需各方協(xié)同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關(guān)人的財產(chǎn)和維護社會公正。

“法拍房交易市場健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問題。后續(xù)應(yīng)該建立一套部門聯(lián)動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道?！眹儡S進說。

■相關(guān)新聞

杭州將法拍房納入限購范圍

杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室近日發(fā)布通知，從多個方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，其中明確即日起將法拍房納入限購范圍。

所謂“法拍房”，即法院拍賣房產(chǎn)，是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。根據(jù)《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，杭州進一步加強住房限購，規(guī)定參與該市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

此外，通知明確嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

值得一提的是，杭州提出嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，要求各網(wǎng)絡(luò)平臺賬號及網(wǎng)絡(luò)群嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定，進一步規(guī)范信息發(fā)布行為，加強發(fā)布內(nèi)容的合法性、真實性、導(dǎo)向性，共同為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展營造良好的輿論環(huán)境。

對不實傳播杭州房地產(chǎn)市場政策和市場運行情況、制造虛假熱銷、助推投機炒房等擾亂市場秩序的違法違規(guī)有害信息，相關(guān)部門將依法依規(guī)嚴肅查處。

據(jù)新華社