汀云上府和沐宸院實(shí)景

汀云上府沙盤圖

在杭州，錢塘江南岸的奧體和大城西的未來科技城，一直是當(dāng)之無愧的樓市核心。不過，最近一年，這兩個(gè)板塊的走勢(shì)卻稍有不同。

作為2022年杭州亞運(yùn)會(huì)的“封面”，奧體一直是杭州樓市的門面擔(dān)當(dāng)，熱度居高不下，尤其是創(chuàng)世紀(jì)、杭州壹號(hào)院等新盤的交付，更是把二手房?jī)r(jià)格推到了新的高位。君品、嘉品、觀品等改善型新盤，每次入市都是搖號(hào)的最大熱門。

相比之下，未來科技城由于在售新盤不多，且基本都被認(rèn)定為“熱點(diǎn)項(xiàng)目”，只有無房家庭和人才無房家庭才能參與搖號(hào)，拒絕了占大頭的二套改善家庭，所以整體中簽率要比奧體高出一截，話題性和關(guān)注度也稍遜一籌。

最近，未來科技城又有2個(gè)新盤悄悄亮相，跟此前的“熱點(diǎn)樓盤”類似，這2個(gè)項(xiàng)目盡管首開在即，但是仍舊保持“潛伏”態(tài)勢(shì)。加上年初已經(jīng)率先入市的中梁·沐宸院，文二西路一公里范圍內(nèi)，再次出現(xiàn)3個(gè)新盤正面競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面，未來科技城“三兄弟”的2.0版，即將上演。

一公里內(nèi)聚集3個(gè)項(xiàng)目 “三兄弟”2.0登場(chǎng)

2018年，隨著中南·樾府、東原·印未來、陽光城·未來悅3個(gè)項(xiàng)目的先后入市，良睦路以西的文二西路沿線區(qū)域，開始進(jìn)入購(gòu)房者的視線，并逐漸成為未來科技城的核心板塊。

這3個(gè)沿著文二西路一字排開的高層項(xiàng)目，由于產(chǎn)品、地段、配套、價(jià)格幾乎完全一樣，被戲稱為未來科技城“三兄弟”。今年，就在“三兄弟”的西面，文二西路迎來“三兄弟”2.0，中梁·沐宸院、金成·汀云上府、眾安·蒲荷蕓邸，為未來科技城帶來全新的住宅供應(yīng)。

新版的“三兄弟”，集中在綠汀路與運(yùn)溪路中間約1公里的范圍內(nèi)，沐宸院和汀云上府位于文二西路的北側(cè)，蒲荷蕓邸則位于南側(cè)。

最早亮相的是中梁·沐宸院，它位于未來科技城的最西面，緊鄰G235高速，受到高速噪音影響較大，不論是地段、品牌，還是產(chǎn)品，在整個(gè)板塊都沒有特別明顯的優(yōu)勢(shì)，因此盡管也是“熱點(diǎn)樓盤”，但是熱度一般。

沐宸院在去7月亮相，經(jīng)過大半年的推廣蓄客，于今年2月迎來首開，一口氣推出794套房源，恰逢一波紅盤潮，受到分流影響，最終中簽率高達(dá)29.95%，在“熱點(diǎn)樓盤”中排名靠后。

不過，沐宸院也有自己的優(yōu)勢(shì)。本周二，記者來到現(xiàn)場(chǎng)踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，沐宸院距離文二西路約200米，而且南面有一個(gè)2萬平方米的市政水景公園，既阻擋了馬路噪音，又是巨大的景觀資源。另外，沐宸院34500元/平方米的精裝均價(jià)，也是當(dāng)下未來科技城的最低。

限價(jià)出現(xiàn)小幅上漲 兩新盤或在6月齊開

對(duì)比之下，最近才揭開面紗的金成·汀云上府和眾安·蒲荷蕓邸，位置要比沐宸院好得多。

汀云上府位于文二西路北側(cè)，東面和南面都是河道水系，就仿佛位于一個(gè)小島上，通過西面在造的一座小橋和文二西路連通。項(xiàng)目東面和陽光城·未來悅隔河對(duì)望，西面與沐宸院隔著幾宗規(guī)劃教育用地。

該項(xiàng)目由金成在去年6月拿地，總體量約9.1萬平方米，規(guī)劃打造9幢可售高層和1幢公租房，總共約550戶。目前，展示中心已經(jīng)正式開放。

作為深耕大城西的本土房企，金成此前已經(jīng)在閑林、老余杭等未來科技城周邊完成了布局，此次汀云上府是它正式進(jìn)駐核心區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，定位改善型。據(jù)置業(yè)顧問介紹，汀云上府每幢樓都有架空層或局部架空，在園區(qū)內(nèi)打造了景觀水系、陽光草坪、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。

在戶型上，汀云上府一共打造了3個(gè)戶型，包括98方三房?jī)蓮d兩衛(wèi)中間套、99方三房?jī)蓮d兩衛(wèi)邊套，以及130方四房?jī)蓮d兩衛(wèi)邊套。其中，前排3幢都是大戶型房源，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，后排小戶型則是兩梯四戶。

目前，汀云上府的樣板房還未開放，置業(yè)顧問表示“已經(jīng)做好了，但是看房通道還沒有好”。置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目最快將在6月首開，推出3號(hào)、6號(hào)、7號(hào)共3幢樓，精裝限價(jià)36100元/平方米，大概率是紅盤。不過對(duì)于裝修配置、外立面材料等其他信息，她表示暫時(shí)未知。

眾安·蒲荷蕓邸位于文二西路南側(cè)，東面300米外就是綠城交投·湖境云廬。目前，項(xiàng)目所在區(qū)域正在進(jìn)行施工建設(shè)，道路沒有開通，看房不方便，現(xiàn)場(chǎng)也沒有做展示中心，而是在西溪濕地做了臨時(shí)展點(diǎn)。

去年11月，眾安以27948元/平方米的樓面價(jià)，拿下了蒲荷蕓邸項(xiàng)目地塊，這是繼學(xué)君里、西溪未來里、眾安溪園、南湖明月的項(xiàng)目后，眾安在未來科技城核心區(qū)的首次落子。

蒲荷蕓邸容積率只有1.6，眾安將它打造為純洋房住區(qū)，總共12幢8層洋房和1幢公租房，可售房源約540套。產(chǎn)品定位純改善，只有124平方米和146平方米兩種面積段，都是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，而且全部是一梯兩戶配置。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，蒲荷蕓邸采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，外立面采用局部鋁板配以大面積落地玻璃窗，一樓則是石材立面，并在園區(qū)內(nèi)部打造7大景觀組團(tuán)。

“我們預(yù)計(jì)在6月首開，推出5幢樓共190余套房源，精裝均價(jià)37710元/平方米，大概率是紅盤，”置業(yè)顧問告訴記者。

板塊配套不斷完善 一二手價(jià)差繼續(xù)拉大

2018年年初，當(dāng)?shù)谝淮磥砜萍汲恰叭值堋比胧袝r(shí)，文二西路這個(gè)區(qū)域還是一片郊區(qū)模樣，當(dāng)初精裝30000元/平方米的均價(jià)，甚至在首開時(shí)無法售罄。三年后，這里馬路寬敞，水系環(huán)繞，高樓建起，配套日益完善，二手房?jī)r(jià)格高企，一二手房?jī)r(jià)差持續(xù)拉大，或?qū)⒊蔀楹贾葑铍y搖的板塊之一。

“東原·印未來沿河景觀房，126平方米1180萬元帶車位，誠(chéng)售！”最近，一套印未來的二手房源引起了廣泛關(guān)注，扣除車位后，這套房子單價(jià)高達(dá)90000元/平方米。

這個(gè)價(jià)格只是孤例，不過從整體掛牌來看，印未來的價(jià)格已然居高不下。透明售房網(wǎng)顯示，印未來目前掛牌39套房源，均價(jià)67788元/平方米，有11套掛牌價(jià)超過70000元/平方米，最高是86984元/平方米。成交方面，近半年最高成交價(jià)為67191元/平方米。

一路之隔的陽光城·未來悅情況差不多，目前掛牌40套房源，掛牌均價(jià)69367元/平方米，最高成交價(jià)格63172元/平方米。中南樾府掛牌46套，均價(jià)65117元/平方米，最高成交價(jià)67093元/平方米。

“大面積的掛牌價(jià)都要8萬多了，小面積的稍微低點(diǎn)，也要7萬多，成交價(jià)基本都做低了，”德祐資深經(jīng)紀(jì)人李獻(xiàn)成告訴記者。據(jù)他介紹，上半年“三兄弟”出現(xiàn)了一波漲價(jià)潮，浙大一院總部開業(yè)、區(qū)府搬遷帶來了不少客戶，加上5月初華潤(rùn)拿下綠汀路地塊，又挑起了房東漲價(jià)的心思。

二手房?jī)r(jià)快速上漲的底氣，來源于板塊重磅配套的兌現(xiàn)。除了出讓不久的華潤(rùn)綠汀路綜合體地塊有望引進(jìn)萬象系商業(yè)外，富力中心綜合體和寶龍城市廣場(chǎng)已經(jīng)在建，奧克斯廣場(chǎng)、EFC、萬達(dá)廣場(chǎng)則已經(jīng)開門營(yíng)業(yè)。

醫(yī)療配套上，文一西路南面的浙大一院總部一期和未來科技城醫(yī)院已經(jīng)投入使用，與未來悅、汀云上府等項(xiàng)目一路之隔；教育配套上，蒲荷蕓邸緊鄰的未來科技城第三中學(xué)、第四小學(xué)即將投入使用，另外還有多個(gè)幼兒園；交通配套上，地鐵5號(hào)線在板塊內(nèi)有葛巷站、綠汀路站2個(gè)地鐵站，并連通16號(hào)線和3號(hào)線。