千呼萬喚始出來，杭州亞運村的住宅項目，終于來了。

昨天中午，“亞運村三兄弟”中綠城中國的項目——綠城·桂冠東方率先領(lǐng)出預售證，打響開閘第一槍。

桂冠東方的第一張預售證，放出了939套房源。項目銷售說，剩余1700多套房源，有望在近兩天全部領(lǐng)出。

亞運村另外“兩兄弟”的預售證，據(jù)說也在路上了。屆時，“全村”4000多套房源同場競技，搖號面臨“神仙打架”。

熱鬧的不止有亞運村，這幾天，房產(chǎn)新政后的杭州紅盤正在逐一解鎖，來勢洶洶。

和品、濱江·星翠瀾庭、中梁·沐宸院、星創(chuàng)城打頭陣；觀品、萬科·前宸、招商·花曜里緊隨其后。昨天，未來科技城板塊的杭州富力中心和濱江區(qū)政府附近的時代濱江·丹楓四季院，也加入了這場“王炸”房源大放送。

但紅盤集體開閘的背后，還有2個懸念——

1.社保年限的“奇兵突起”；

2.登記階段的“田忌賽馬”。

懸念1

搖號進入“拼社?！彪A段

你拼得過嗎？

最近這波房產(chǎn)新政，為杭州減少了約30%的房票。但有了房票就一定能搖號？未必，規(guī)則變了。

以前，只要你符合杭州限購政策條件，報名通過審核后，就能參加搖號。

而現(xiàn)在，如果購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10∶1的，會觸發(fā)社保入圍機制。所有登記的人要根據(jù)社保繳納月數(shù)進行排序，以一定比例入圍搖號。

也就是說，現(xiàn)在你除了要有房票，還得拼社保入圍，才能搖號。杭州新房搖號，進入“拼社保”階段。

新政伊始，無案例參考。社保交多少年才能入圍？還得看接下來，誰是第一個觸發(fā)10∶1的樓盤，再看其具體銷售方案。

社保繳納時間，從2006年1月起算。早于這個時間繳納、且至今無間斷的，便是頂格的“社保巨子”。

重點提醒：假設(shè)你登記了超“火”的樓盤但又沒入圍，對不起，直到搖號結(jié)束，你都不能參加其他盤的搖號了！

所以，千萬別大意?？此品科痹谑?，幾千上萬套房源任你挑選，但如果不做好攻略，可能全盤皆輸。

懸念2

有房戶、無房戶、人才無房戶

登記階段“排兵布陣”了嗎？

新房搖號，有傾斜政策的，是無房戶和人才無房戶。

新政后第一批領(lǐng)出預售證的樓盤，很多還未官宣具體房源傾斜比例。從目前已經(jīng)公布的樓盤來看，比如：單價4.7萬元/平方米的綠城·桂冠東方，無房戶傾斜比例是30%。相較新政前，同類價格的樓盤，普遍對無房戶的傾斜在20%左右?，F(xiàn)在比例明顯上升了，是無房戶的好機會。

面對紅盤齊發(fā)，社保繳納滿15年的（從2006年起算）家庭，搖號入圍是大概率事件。但若是無房戶，社保年限不高的話，還要綜合評估同一時間段登記的樓盤，挑個最有把握的。

比如，登記報名和凍結(jié)資金有3天時間，你可以沉住氣，在最后一天或盡可能靠后的時間，向你熟悉的置業(yè)顧問打聽打聽，競爭有多激烈，再評估登記哪個。畢竟客戶都在置業(yè)顧問手上，蓄客情況有很大的參考價值。

考慮自住的無房戶，建議挑選像地鐵萬科·未來天空之城、星創(chuàng)城、萬科·前宸、中梁·沐宸院等熱點紅盤。按照規(guī)定，它們明確有5年限售，且有搖號人群限制（無房、無房人才）。這會驅(qū)逐有投資想法的一部分人，中簽率就相對高一些。

再看無房人才戶。首先要明確一點，只要是通過人才無房的優(yōu)先政策搖中，都要限售5年。

同樣的，社保交滿15年的“社保巨子”，入圍搖號這點無需多慮。但年限一般的，就要想辦法向置業(yè)顧問打聽，是無房人才號入圍的概率高，還是無房戶入圍概率高？這和樓盤傾斜率、蓄客人群類別都有關(guān)。

部分符合條件的人才無房戶，可以切換成無房戶報名。倘若入圍搖號并中簽，中簽率大于10%的話，是不限售的。

不過，根據(jù)新政，在超級紅盤面前，無房人才除了拼社保年限，還面臨BCD類人才的內(nèi)卷，E類人才可能就沒戲了。比如：奧體的壹號院，開盤量不大，最后約80套333平方米戶型的房源，備受人才們青睞。根據(jù)政策，A類人才無需搖號，可以直接選房。而在社保相同的基礎(chǔ)上，高層次人才要依照B、C、D、E的順序來排隊搖號。

如果是社保年限不長的人才無房戶，選擇次一級紅盤或許更佳，命中率更高。如果是“社保巨子”，超級紅盤放手去搖吧。

最后說說有房戶。原先有房家庭一直處于搖號鏈的下游，現(xiàn)在新增了社保年限的比拼，不少有房家庭燃起了買新房的希望，甚至想去搏一搏超級紅盤。一些老杭州的改善型房票都被激活了。

推盤量大的改善型樓盤，如星翠瀾庭、錦尚和品府、中杭府、觀品、綠城·桂冠東方等，都是不錯的選擇。

不過部分有房家庭為了參加這波搖號，緊急出售甚至降價急賣自己的房子，我們建議還是別太冒險。

一來，你想脫手的房子，目前市場行情如何，潛力多大，是否有必要折騰？

二來，就算賣掉了，騰出房票，也不一定中簽。畢竟，哪怕你是“社保巨子”，能確保入圍搖號，卻不能確保你中簽啊！即使是10%的中簽率，也并不高。