大面積商辦、小戶型公寓涌現(xiàn) 商業(yè)項(xiàng)目還能否走出獨(dú)立行情？

圖片分別為明彩城（左上）、同進(jìn)韻動(dòng)城（右上）、南站芯天地（左下）、星輝時(shí)光城（右下）效果圖。 

自從新房搖號(hào)以來(lái)，酒店式公寓，商辦寫字樓、社區(qū)底商等商業(yè)產(chǎn)品好像就失去了光芒。直到去年，建筑面積約300㎡的商業(yè)大平層異軍突起，受到了部分改善家庭的歡迎。

但其實(shí)，這些大平層項(xiàng)目的土地出讓條件，大多明確規(guī)定“不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房”。假如“擦邊球”不能打了，這些產(chǎn)品將面臨更多的考驗(yàn)。

今年以來(lái)，蕭山賣得比較好的商業(yè)產(chǎn)品，也就是奧運(yùn)村里的亞奧城西區(qū)（公寓）、7號(hào)線機(jī)場(chǎng)西站上蓋的德信空港城（公寓）和金帝融泰城——商場(chǎng)里的商鋪。

但其他的商業(yè)項(xiàng)目呢？當(dāng)下市場(chǎng)，很多熱銷的住宅紅盤，帶不動(dòng)社區(qū)底商的銷售，個(gè)別住宅“一房難求”的近地鐵項(xiàng)目，項(xiàng)目的公寓賣到了現(xiàn)房依然還有余量。面積較大的寫字樓產(chǎn)品也面臨著競(jìng)品多拓客難的境況。

最近，蕭山新出來(lái)一批商業(yè)產(chǎn)品，有的是地標(biāo)級(jí)建筑，有的再現(xiàn)了多年前熱銷的小面積雙鑰匙公寓，商業(yè)產(chǎn)品的購(gòu)買熱度，會(huì)回來(lái)嗎？

蕭山主流商業(yè)產(chǎn)品可大致分為兩種：

一類是在錢江世紀(jì)城、蕭山科技城等板塊，用于辦公的商辦產(chǎn)品，建筑面積300㎡以上，甚至幾千方的大平層及獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品。另一種就是拿地早一點(diǎn)的，還能分割小戶型產(chǎn)證的酒店式公寓產(chǎn)品。

這兩種商業(yè)產(chǎn)品，第一種地段優(yōu)、總價(jià)高、自持使用的可能性更大。一個(gè)是面積小，總價(jià)低，作為出租投資的目的更多。

大面積的商辦產(chǎn)品近期新出來(lái)不少。位于7號(hào)線新漢路站地鐵口附近的明彩城，近期就領(lǐng)出了79套房源預(yù)售許可證，建筑面積為約310—400㎡。

明彩城項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約3.2萬(wàn)㎡，總建筑面積約7.8萬(wàn)㎡，整體設(shè)計(jì)理念參考了新加坡“森林城市”綜合體的概念，8幢建筑圍合式布局。明彩城的對(duì)面就是新農(nóng)都，這里商貿(mào)氛圍已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)。

明彩城將集商務(wù)辦公、C+生活區(qū)、美食街、時(shí)尚生活體驗(yàn)區(qū)、品牌酒店、休閑娛樂(lè)等為一體，打造成奧體東的地標(biāo)級(jí)城市聚合體。目前，項(xiàng)目在售商鋪和商辦產(chǎn)品。

另外，錢江世紀(jì)城的世紀(jì)國(guó)泰中心、朝龍匯大廈、大稻望朝商務(wù)中心、博亞時(shí)代中心，空港新城的東航云錦中心等等都有大面積商辦產(chǎn)品。特別是在錢江世紀(jì)城，大面積的寫字樓供應(yīng)較多。

對(duì)于普通購(gòu)房者，更加親和的是小面積的公寓產(chǎn)品。最近一段時(shí)間，冒出來(lái)不少新項(xiàng)目。

藍(lán)城、科爾聯(lián)手打造的星輝時(shí)光城已經(jīng)領(lǐng)出了預(yù)售許可證。整個(gè)項(xiàng)目為小鎮(zhèn)規(guī)劃，項(xiàng)目約80萬(wàn)㎡體量，涵蓋商務(wù)辦公、商業(yè)街區(qū)、品牌酒店、國(guó)際公寓等復(fù)合物業(yè)，將分四期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目最先預(yù)售的酒店式公寓產(chǎn)品，以約27—72㎡的LOFT公寓為主。

另外，在市北板塊，杭州裕隆大廈在售主力面積約40—60㎡的平層公寓。項(xiàng)目靠近地鐵7號(hào)線明星路站，預(yù)計(jì)今年年底交付。

最近還冒出了一個(gè)南站芯天地的公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目位于南部新城，產(chǎn)品為建筑面積約35—39㎡的雙鑰匙公寓。

同樣在南部新城，朝陽(yáng)地鐵站旁的同進(jìn)韻動(dòng)城領(lǐng)出了1162套酒店式公寓的預(yù)售許可證。據(jù)了解，項(xiàng)目自帶五星級(jí)君瀾酒店和商業(yè)綜合體。酒店式公寓供應(yīng)量較大，主力戶型為建筑面積約50㎡的雙鑰匙戶型，層高約4.78米。

在南部新城，酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)量較大。雅頌市心府、開(kāi)元名城也都還有公寓房源在售，好在這些公寓都有地鐵在側(cè)。

在8.5杭州樓市新政之后，就有人預(yù)測(cè)，一部分人“房票”沒(méi)了，很可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)產(chǎn)品。也有商業(yè)產(chǎn)品的持有人認(rèn)為，假如“多校劃片、教師輪崗”的方式在杭州實(shí)施，學(xué)區(qū)房將遭受暴擊，公寓類產(chǎn)品可能會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

當(dāng)然，也有人表示，在住宅市場(chǎng)一些產(chǎn)品出現(xiàn)下行趨勢(shì)的時(shí)候，商業(yè)類產(chǎn)品未必能逆流而上。這些商業(yè)產(chǎn)品依然面臨比較大的市場(chǎng)考驗(yàn)。