銀泰、華潤(rùn)、龍湖！杭州商業(yè)進(jìn)入“三巨頭”時(shí)代，今年還有21個(gè)商場(chǎng)將會(huì)開(kāi)業(yè)

在杭州，你去哪里購(gòu)物？

幾年前，這個(gè)問(wèn)題的答案不多，買(mǎi)奢侈品直奔杭州大廈和萬(wàn)象城，銀泰和天街則是普通消費(fèi)者的最愛(ài)。最近幾年，隨著區(qū)域性商業(yè)中心的遍地開(kāi)花，杭州人的購(gòu)物選擇迅速增多，而且離家越來(lái)越近，消費(fèi)熱情日益上漲。

日前，戴德梁行發(fā)布了2021年杭州商業(yè)市場(chǎng)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度報(bào)告。報(bào)告顯示，去年杭州共有9個(gè)商業(yè)中心開(kāi)業(yè)，而在2022年，預(yù)計(jì)還有21個(gè)項(xiàng)目將會(huì)開(kāi)門(mén)迎客。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回溫區(qū)域型購(gòu)物中心成為主力

戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月，杭州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到6142億元，已超2020年全年總額，杭州消費(fèi)規(guī)模加速擴(kuò)大，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回溫。消費(fèi)者信心指數(shù)同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)水平超越2019年（疫情前），整體消費(fèi)需求持續(xù)擴(kuò)大。

從供應(yīng)表現(xiàn)來(lái)看，2021年共計(jì)新增9個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，以一定規(guī)模的區(qū)域型購(gòu)物中心為主，包括奧體印象城、丁橋天街、江東天街、城南銀泰城、城南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臨安寶龍廣場(chǎng)、七堡花園城、超山奧特萊斯、融創(chuàng)InS.Park等，共計(jì)新增供應(yīng)面積974000平方米。

但是，由于疫情對(duì)籌開(kāi)商業(yè)產(chǎn)生影響，特別是社區(qū)商業(yè)，商業(yè)開(kāi)業(yè)兌現(xiàn)率約43%，較2019年下降21%。

租賃市場(chǎng)方面，2021全市購(gòu)物中心租金上漲至16.78元/天/平方米，其中首層平均租金503元/平方米/月，同比漲幅2%，呈現(xiàn)溫和提升態(tài)勢(shì)，空置率下降至16.8%，同比下降7.6%，已回歸疫情至前水平。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

不過(guò)，錢(qián)江新城商圈部分商場(chǎng)（來(lái)福士、高德置地廣場(chǎng)）由于受”雙減”與疫情影響較大，教育服務(wù)及餐飲業(yè)態(tài)閉店，拉高了區(qū)域內(nèi)的鋪位空置率。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

“首店經(jīng)濟(jì)”對(duì)杭州商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)發(fā)力。戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年杭州實(shí)現(xiàn)同比69%的首店數(shù)量增幅，為近三年最高，位居全國(guó)首店數(shù)量第四位。

首店經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)強(qiáng)勁活力，城市標(biāo)桿項(xiàng)目通過(guò)業(yè)態(tài)優(yōu)化、定位強(qiáng)化持續(xù)提高首店效應(yīng)，改造項(xiàng)目、新開(kāi)項(xiàng)目亦通過(guò)吸引首店實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)輻射力，進(jìn)一步加速杭州“新商圈成型、成熟商圈融合”的商業(yè)格局。

三強(qiáng)鼎立商業(yè)格局形成今年將有21個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)

2021年，杭州商業(yè)市場(chǎng)又迎來(lái)一個(gè)明星綜合體，SKP正式落子奧體，為江南岸帶來(lái)首個(gè)重奢購(gòu)物中心。SKP、K11、新鴻基IFC等頂級(jí)商場(chǎng)，閃耀錢(qián)塘江兩岸。

盡管商業(yè)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)駐，不過(guò)未來(lái)幾年杭州的商業(yè)格局將是“三足鼎立”。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，銀泰、華潤(rùn)、龍湖這三個(gè)老面孔的總商儲(chǔ)量都超過(guò)100萬(wàn)方（銀泰175.59萬(wàn)方、華潤(rùn)125.6萬(wàn)方、龍湖116.5萬(wàn)方），將杭州商業(yè)帶入“三巨頭時(shí)代”。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

2021年，華潤(rùn)在杭州土地市場(chǎng)上接連拿下綠汀路商住地塊和華豐造紙廠商住地塊，都將布局旗下萬(wàn)象系商業(yè)。同時(shí)，確定在未來(lái)科技城OPPO地塊內(nèi)落子首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。截至目前，華潤(rùn)在杭州已有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯、萬(wàn)象中心等豐富產(chǎn)品。

去年，杭州又迎來(lái)2座龍湖天街的開(kāi)業(yè)，同時(shí)在土地市場(chǎng)上，龍湖順利拿下豐收湖商住地和杭騰未來(lái)社區(qū)地塊，都將落子天街購(gòu)物中心。同時(shí)，在金沙湖進(jìn)行輕資產(chǎn)布局，運(yùn)營(yíng)吾角天街。目前，龍湖在杭州也已經(jīng)有10個(gè)商業(yè)中心，其中6座天街已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年杭州將迎來(lái)一波更大的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)潮，預(yù)計(jì)有21個(gè)項(xiàng)目入市，包括港龍城、農(nóng)都城、云棲銀泰城、濱江銀泰、桃源寶龍廣場(chǎng)、國(guó)芳購(gòu)物中心、地鐵萬(wàn)科·天空之城、英藍(lán)中心、久光廣場(chǎng)、臨安濱湖天地、NEO未來(lái)里、新湖中心等。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步回暖新興板塊活力持續(xù)

寫(xiě)字樓方面，2021年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量相較于疫情前已逐漸恢復(fù)，全年租賃市場(chǎng)仍呈現(xiàn)積極的態(tài)勢(shì)。全年杭州寫(xiě)字樓凈吸納量為5.1萬(wàn)平方米，同比上升0.9%，新增供應(yīng)19.5萬(wàn)平方米。其中，TMT行業(yè)擴(kuò)張迅猛，相比2020年有明顯提升，網(wǎng)紅直播、電商以及短視頻相關(guān)企業(yè)在租賃市場(chǎng)中更加活躍。

（圖表來(lái)源：戴德梁行）

銷售市場(chǎng)方面，杭州寫(xiě)字樓2021年成交均價(jià)達(dá)24537元，相較于2020年有明顯上升。其中新興板塊活力持續(xù)，錢(qián)江世紀(jì)城、濱江、未來(lái)科技城引領(lǐng)杭州銷售市場(chǎng)。杭州寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，整體恢復(fù)至疫情前水平。

土地市場(chǎng)方面，2021年杭州出讓土地中優(yōu)質(zhì)地塊比例大增，主要集中在蕭山、余杭。在第三次土地集中交易出讓的土地合同中，商業(yè)商務(wù)最小分割單元增至800平方米，大平層類住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)或?qū)⑹艿捷^大的影響。未來(lái)寫(xiě)字樓總價(jià)門(mén)檻進(jìn)一步提高，市場(chǎng)會(huì)面臨一定考驗(yàn)。

戴德梁行杭州、南京及合肥總經(jīng)理湯耀光表示，杭州立足“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城”定位，將把握產(chǎn)業(yè)變革下新的客戶增長(zhǎng)極。在未來(lái)，在碳達(dá)峰與碳中和的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略目標(biāo)下，加快綠色轉(zhuǎn)型已然成為全社會(huì)的共識(shí)，對(duì)于部分租戶而言將在未來(lái)的企業(yè)房地產(chǎn)策略中更青睞綠色和健康建筑。