舊模式與新居住，一場(chǎng)帶有反思色彩的命題討論

一場(chǎng)心平氣和地對(duì)「房產(chǎn)行業(yè)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)」命題的自覺(jué)探討，可能是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)在增量到存量的轉(zhuǎn)變中，不得不經(jīng)歷的理性駐足。

在二手房參考價(jià)、「三線四檔」、貸款集中度管理、開(kāi)發(fā)商拿地資金嚴(yán)格審查、房貸額度收縮、放款周期大幅延長(zhǎng)等一系列因素的疊加影響下，一線城市和大部分二線城市的二手房成交量出現(xiàn)大幅度下降。極速的市場(chǎng)下行帶來(lái)悲觀的行業(yè)預(yù)期，許多城市的中介門(mén)店開(kāi)始收縮，經(jīng)紀(jì)人離職率顯著增加，中介行業(yè)的洗牌調(diào)整似乎不可避免。

開(kāi)發(fā)商的情況同樣不容樂(lè)觀。過(guò)去 20 多年習(xí)以為常的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)模式不可持續(xù)。一些頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始暴露，下一步的風(fēng)險(xiǎn)演變與處置方式仍待觀察。

盡管如此，這仍是一場(chǎng)難而正確的調(diào)整。

在行業(yè)原有的金融與投資屬性被政策壓制后，浴火而新生的民生與消費(fèi)屬性正是下一個(gè)時(shí)代的住房核心形態(tài)。在這樣的背景下，居住服務(wù)業(yè)將成為經(jīng)濟(jì)的新興增長(zhǎng)點(diǎn)，而其所衍生的細(xì)分服務(wù)模式，或?qū)⒊蔀槲覈?guó)未來(lái)創(chuàng)造就業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一。

舊模式無(wú)法誕生新未來(lái)

在這場(chǎng)帶有反思色彩的討論中，有些人充滿理性，有些人則從原罪論的視角審視著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在成長(zhǎng)過(guò)程中，特別是其成長(zhǎng)初期所發(fā)生的一切。但不論哪種視角，有一點(diǎn)誰(shuí)都不能漠視：近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，發(fā)生在城市的這場(chǎng)居住革命，仍在發(fā)揮著其持久而深刻的影響力。

40 多年前，中國(guó)城市居民還住在以「單位」為領(lǐng)地的宿舍樓里。那個(gè)時(shí)候政府的一句口號(hào)是「安排人民生活」。被安排的人們排著隊(duì)等待分房，這種狀態(tài)的穩(wěn)定程度一度讓人不敢去想象沒(méi)有了「單位」將會(huì)如何。

1998 年，面對(duì)東亞金融危機(jī)的外部沖擊與經(jīng)濟(jì)尋找新興增長(zhǎng)點(diǎn)的內(nèi)在要求，國(guó)家下決心停止城鎮(zhèn)住房福利分配制度，全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化與商品化。而后，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財(cái)政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎(chǔ)。

總的來(lái)說(shuō)，過(guò)去 20 多年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超高速發(fā)展的時(shí)期，是真正的「黃金時(shí)代」。過(guò)去 20 年商品住宅銷(xiāo)售額累計(jì) 112 萬(wàn)億，超 9 億城鎮(zhèn)人口的住房需求基本上得到了較好滿足，住房存量面積超過(guò) 350 億平方米，戶均住房套數(shù)大于 1 套，城市家庭住房自有率超過(guò) 85%，人均住房建筑面積從 1978 年的 6.7 平方米增加到約 40 平方米。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)住房模式取得了巨大成就，但回到這場(chǎng)反思中，我們能看到一些問(wèn)題愈發(fā)突出、不容忽視。

在 15 年前進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的付靈靈眼中，這曾是個(gè)野蠻生長(zhǎng)的行業(yè)。

付靈靈是北京鏈家第一批「真房源」經(jīng)紀(jì)人，也是經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)、門(mén)店互評(píng)、師徒制等合作機(jī)制的首批參與者；對(duì)比自己入職那年，無(wú)論是對(duì)行業(yè)還是公司來(lái)說(shuō)，這都是巨變的 15 年。她認(rèn)為，如今規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，正是從交易為王到服務(wù)為本轉(zhuǎn)變的最好體現(xiàn)。

「從交易為王到服務(wù)為本」，這既是中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)從舊模式到新未來(lái)的轉(zhuǎn)變，也是居住服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入品質(zhì)服務(wù)時(shí)代的特征。

在反思后探尋未來(lái)

隨著存量時(shí)代的來(lái)臨，房地產(chǎn)會(huì)從投資開(kāi)發(fā)行業(yè)變成居住服務(wù)行業(yè)，會(huì)從生產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型行業(yè)變成消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，以人為中心的住房需求和品質(zhì)服務(wù)的全面升級(jí)將成為時(shí)代的主旋律。

同樣，住房問(wèn)題的主要矛盾也已經(jīng)從供給不足，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r(shí)代所面臨的三個(gè)全新矛盾：居民對(duì)美好生活的需求與居住條件發(fā)展不平衡之間的矛盾、居民對(duì)社區(qū)配套的需求與公共服務(wù) 提供不充分之間的矛盾，以及老齡人口對(duì)住房功能的要求與老舊小區(qū)功能不完善之間的矛盾。

這三個(gè)存量時(shí)代的全新矛盾，正是貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東曾在 2019 年中國(guó)發(fā)展高層論壇年會(huì)上提到的居住服務(wù)業(yè)三大要素，即「物」、「服務(wù)」和「人」。

在他看來(lái)，行業(yè)的進(jìn)化即標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)化；對(duì)于房產(chǎn)服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，就是物的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和人的標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)步。彭永東的觀點(diǎn)很大程度上決定了貝殼的企業(yè)基因，也影響了貝殼的商業(yè)邏輯——并非戰(zhàn)術(shù)上的市場(chǎng)爭(zhēng)奪技，而是戰(zhàn)略上對(duì)產(chǎn)業(yè)變革方向的判斷和選擇。

在新居住時(shí)代，貝殼找房憑借敏銳的行業(yè)洞察，將品牌宣言從「找房大平臺(tái)」升級(jí)為「讓居住更美好」，這既是順應(yīng)著時(shí)代的需求，也是在推進(jìn)著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的迭代。

作為科技驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)商，貝殼在行業(yè)中始終用一種更高維度的思考方式來(lái)看待房產(chǎn)，甚至整個(gè)居住產(chǎn)業(yè)，這正是貝殼能取得今天的成績(jī)的主要原因。

服務(wù)者的進(jìn)化

服務(wù)者是時(shí)代進(jìn)化的主體。新居住時(shí)代的服務(wù)者，在數(shù)字時(shí)代不斷進(jìn)化，誕生新的角色，衍生新的能力。同時(shí)以科技為工具，將新技術(shù)更好的融入居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)者作業(yè)之中，為新居住時(shí)代積創(chuàng)造著新的價(jià)值。

如今，人們對(duì)住房的核心需求已經(jīng)不僅僅是簡(jiǎn)單的住房物理空間需求，還包括更有品質(zhì)的物業(yè)的服務(wù)、更便利的社區(qū)生活服務(wù)、更和諧的鄰里關(guān)系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、維修等住房衍生服務(wù)，這都將推動(dòng)服務(wù)者標(biāo)準(zhǔn)與居住服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。

在行業(yè)變革的推動(dòng)下，居住服務(wù)業(yè)終將形成完整的人才供給鏈條，也只有這樣，才能真正開(kāi)啟實(shí)現(xiàn)美好居住的理想。

寫(xiě)在最后

同15年前進(jìn)入行房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的付靈靈一樣，眾多新居住時(shí)代的服務(wù)者扎根于自己的崗位，服務(wù)于新時(shí)代的需求。

而「窩」、「家」、「宅」三字所映射的住宅變遷史解讀，也從各個(gè)年代的縮影歷史，衍生為了消費(fèi)需求變遷的印記。

真正需要反思的，其實(shí)并不是歷史前進(jìn)中所留下的遺憾，而是如何洞察行業(yè)，為下一個(gè)時(shí)代的住房轉(zhuǎn)型贏得寶貴的時(shí)間窗口。

美好居住的新時(shí)代的確正在來(lái)臨。