集中供地政策將迎優(yōu)化，土拍邏輯要變？

在房地產(chǎn)調(diào)控整體寬松的氛圍下，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了變動(dòng)的信號(hào)。

長且復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，位于上游的土地市場(chǎng)占據(jù)著獨(dú)特的地位?；?qū)⒂瓉韮?yōu)化的集中供地政策，會(huì)為今年的土地市場(chǎng)帶來什么變化？

集中供地將迎優(yōu)化

近日，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》(以下簡稱“通知”)流傳甚廣，讓不少人解讀為“集中供地制度或?qū)⑷∠薄?/p>

2月3日，自然資源部證實(shí)，“該文件是自然資源部印發(fā)的，對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。”

“此次對(duì)集中供地的完善，最重要的就是供地計(jì)劃和信息。過去由于供不應(yīng)求，供地計(jì)劃的作用不大，主要是如何增加供地；現(xiàn)在大部分城市供應(yīng)過剩，且區(qū)域間差異分化很大。保持地產(chǎn)穩(wěn)定，必須要做供給側(cè)改革?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到：“各地供地信息也會(huì)更加明確，客觀上會(huì)減少土地方面的信息不對(duì)稱問題，對(duì)于激活2023年土地投資市場(chǎng)具有積極的作用，也值得期待?！?/p>

“優(yōu)化”如何體現(xiàn)？

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地，集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且原則上全年發(fā)布出讓公告不超過3次。

集中土地供應(yīng)模式使得土地拍賣的總體周期較短、供應(yīng)次數(shù)較少，也因此有了土地“零售變批發(fā)”的說法。

彼時(shí)便有分析指出，此舉將在一定程度上將平抑土地市場(chǎng)熱度和房價(jià)上漲壓力，引導(dǎo)購房者穩(wěn)定預(yù)期，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)；但單次大批量的土地供應(yīng)對(duì)政府的管理能力提出了更高要求，也更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營以及融資能力。

新的通知中，首先便有對(duì)“三次”這一明確數(shù)字的優(yōu)化，表述為“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出?！?/p>

“一年三次的嚴(yán)格集中供地，在市場(chǎng)熱度較高的市場(chǎng)下，對(duì)于平穩(wěn)市場(chǎng)會(huì)起到積極作用，但是市場(chǎng)降溫的背景下，尤其是降溫較為明顯的城市，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期以及房企拿地意愿都有可能引起負(fù)面效應(yīng)，需要進(jìn)行制度層面的優(yōu)化?！?8安居客研究院院長張波指出。

通知另明確，建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。

“這也體現(xiàn)了此次政策的核心要點(diǎn)——推進(jìn)供應(yīng)信息公開?！眹?yán)躍進(jìn)表示，3個(gè)月的緩沖期實(shí)際上是希望地塊信息為房企和市場(chǎng)所消化，本質(zhì)上也是希望土地供應(yīng)工作和市場(chǎng)需求做緊密的對(duì)接。

“集中供地的目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)，但城投平臺(tái)進(jìn)行托底的現(xiàn)象也較為常見，初步統(tǒng)計(jì)2022年城投拿地占比近三分之一。不少地塊出讓成功但處于開發(fā)停滯狀態(tài)，這本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定很難起到正向作用?！睆埐ū硎?。

從中指研究院發(fā)布的《2023年1月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》看，今年1月TOP100房企拿地總額591億元，同比下降29.4%，地方國企仍是拿地主力。

“舊模式下一天內(nèi)出讓，如果沒有開發(fā)商拿地，為避免流拍、為維護(hù)地價(jià)，就需要國企和城投托底。新模式設(shè)置3個(gè)月的較長周期，可以給開發(fā)商充足的時(shí)間，也給地方政府勾地、招商引資充足的時(shí)間。”李宇嘉也認(rèn)為。

已有城市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化，“一年只賣三次地”的形勢(shì)也在更早的時(shí)候便出現(xiàn)了松動(dòng)的信號(hào)。

2022年10月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文，將協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出，南昌也成為了首個(gè)官方提出擬退出集中供地的城市。

更早時(shí)候的2022年9月，長沙供地宣傳推介平臺(tái)“供地云”也曾發(fā)布通知稱，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?！?/p>

相對(duì)于正式的官宣，更多城市選擇在實(shí)際安排中進(jìn)行調(diào)整。

2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地，均以增加集中供地次數(shù)的方式對(duì)集中供地制度進(jìn)行調(diào)整。武漢、徐州更是率先完成了六批集中供地。

進(jìn)入2023年，杭州、蘇州和鄭州等地已公布了首批次地塊詳情，集中供地的大框架下也出現(xiàn)了一些變動(dòng)。例如，杭州多區(qū)提出了“成熟一批、出讓一批”的原則；對(duì)于成都市中心城區(qū)發(fā)布的4月底前擬出讓的住宅用地明細(xì)清單，相關(guān)人士表示，此次將先集中發(fā)布住宅用地清單，后在供地清單時(shí)間內(nèi)可多次組織公告。

“部分城市仍將會(huì)保持集中出讓的節(jié)奏，尤其是一些市場(chǎng)熱度上升明顯的城市，預(yù)計(jì)后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度過快上升；部分降溫城市則會(huì)優(yōu)化出讓次數(shù)，小量多批次的面市將更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。”張波認(rèn)為。