差距逐漸縮小，杭州一二手房倒掛正在慢慢消失？

杭州城北有個(gè)超級(jí)大盤(pán)萬(wàn)家星城，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.9萬(wàn)元/平方米賣(mài)到高峰期的2.5萬(wàn)元/平方米，十來(lái)年過(guò)去，仍算得上東新板塊二手房市場(chǎng)的“香餑餑”。但實(shí)際上，該小區(qū)近一年來(lái)的成交單價(jià)持續(xù)下行，從一年前4.64萬(wàn)元/平方米到這個(gè)月的3.57萬(wàn)元/平方米，下調(diào)幅度約20%。

蕭山奧體板塊曾經(jīng)的紅盤(pán)江南之星，也面臨著同樣情況。該項(xiàng)目自住氛圍濃厚，房子品質(zhì)不錯(cuò)，一直是板塊內(nèi)二手房交易的“首選項(xiàng)”。但成交價(jià)從去年3月份的4.64萬(wàn)元/平方米，到今年1月份的3.79萬(wàn)元/平方米，呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)。

二手房?jī)r(jià)與一手房?jī)r(jià)的差距逐漸縮小，這種情況是個(gè)例嗎？

當(dāng)年那些網(wǎng)紅盤(pán) 如今還存在多少倒掛？

誕生過(guò)7次“萬(wàn)人搖”的板塊良渚，和光塵樾這個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了4次“萬(wàn)人搖”。項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)約為2.6萬(wàn)元/平方米，高峰時(shí)二手房每平方米單價(jià)甚至邁上過(guò)“4”字頭，而今，二手房簽約均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米。要知道，良渚板塊內(nèi)的新房限價(jià)已逼近3萬(wàn)元/平方米，一二手之間的價(jià)差只剩下約2000元/平方米了。

大江東核心區(qū)的金色和莊也是如此。

2019年10月，河莊板塊金色和莊開(kāi)盤(pán)搖號(hào)，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。220套房源吸引了28000多組家庭參與登記，中簽率僅0.77%。目前，金色和莊的二手房掛牌均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，簽約均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

“雖然看著每平方米還有個(gè)八九千的倒掛價(jià)差，實(shí)際上能不能賣(mài)出去都是個(gè)問(wèn)題，屬于‘有價(jià)無(wú)市’。另外你再算算這么多年的持有成本、貸款利息這些，幾千塊的倒掛基本上抵銷(xiāo)了。”小區(qū)附近的中介老李表示。

老李說(shuō)，由于2.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)還是賣(mài)不動(dòng)，現(xiàn)在掛出來(lái)賣(mài)的房源也不多了，有的房東都放棄了出售，搬進(jìn)來(lái)自住了。

曾經(jīng)的“萬(wàn)人搖”板塊

現(xiàn)在行情怎樣？

整體看杭州各個(gè)樓市板塊，一二手房之間的倒掛逐漸消失，并不是個(gè)例。

三墩北整個(gè)板塊的一二手房倒掛都在縮小，例如曾經(jīng)歷3次“萬(wàn)人搖”的西湖國(guó)際城，二手房掛牌均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米左右，但近期實(shí)際成交均價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米左右，行情持續(xù)下行。

大江東核心區(qū)，誕生過(guò)2次“萬(wàn)人搖”的江與城小區(qū)，二手房?jī)r(jià)從以前的3萬(wàn)元/平方米，到現(xiàn)在2.5萬(wàn)元/平方米左右就能拿下，而板塊的新房限價(jià)已經(jīng)到了2.13萬(wàn)元/平方米。

杭州樓市“后起之秀”勾莊板塊，曾經(jīng)誕生了多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目：幸福里4次開(kāi)盤(pán)均“萬(wàn)人搖”，其中2次還是“兩萬(wàn)人搖”，最低中簽率達(dá)到1.9%；運(yùn)河云莊多次開(kāi)盤(pán)，高層中簽率最低1.69%；璀璨瀾庭在2020年年初收官加推時(shí)，中簽率僅1.45%。

被“寄予厚望”的網(wǎng)紅小區(qū)幸福里，2019年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)2.65萬(wàn)元/平方米，如今該小區(qū)掛牌均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，簽約均價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米左右。更早交付的璀璨瀾庭，目前簽約均價(jià)3萬(wàn)元/平方米不到。而板塊內(nèi)的新房限價(jià)眼下為3.12萬(wàn)元/平方米，一二手房?jī)r(jià)差基本已經(jīng)不存在了。

事實(shí)上，板塊內(nèi)新房大批量供應(yīng)，也間接影響了二手房的行情。

這兩年，勾莊的新房“供應(yīng)井噴”：綠城的“海棠三子”、萬(wàn)科的星遇光年府、濱江的運(yùn)翠軒和福翠里、越秀的翠宸里……

“新房的選擇多了，而且都是濱江、綠城、萬(wàn)科這樣的品牌開(kāi)發(fā)商，可以說(shuō)‘物美價(jià)廉’，二手房就被比下去了，大家肯定是先選新房的?！卑鍓K內(nèi)的資深中介說(shuō)，“這樣二手房的成交價(jià)格自然會(huì)受到影響?！?/p>

專(zhuān)家：

市場(chǎng)倒掛縮水還將持續(xù)

“這兩年的樓市，一二手房倒掛一直在縮水。崇賢、閑林老早就出現(xiàn)了這樣的情況。”杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，這種情況將持續(xù)蔓延。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市行情一直在變化，從紅盤(pán)遍地開(kāi)花，發(fā)展到遠(yuǎn)郊盤(pán)流搖、核心區(qū)排隊(duì)，這也反映了購(gòu)房邏輯的改變。當(dāng)購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注房子本身的價(jià)值，地段、配套、戶(hù)型等成為買(mǎi)房的重要標(biāo)準(zhǔn)后，所謂的“高倒掛”但“低配套”項(xiàng)目，就很難再吸引他們。

“以前買(mǎi)房，只要說(shuō)一句‘肯定賺’，樣板間、樓書(shū)不用看都會(huì)下單，我們甚至連售樓處都不用造，租一個(gè)展廳了事?！睆臉I(yè)多年的一位杭州地產(chǎn)企劃說(shuō)，“但你看現(xiàn)在，高端項(xiàng)目的售樓處打造得一個(gè)比一個(gè)精致，剛需項(xiàng)目也在努力把產(chǎn)品、服務(wù)做到位?！?/p>

“為什么現(xiàn)在房企都要‘卷’產(chǎn)品力、‘卷’服務(wù)？就是因?yàn)橘?gòu)房者愈加理性了。”他表示。

經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的只能是真實(shí)購(gòu)房需求。所以，對(duì)于眼下的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便是面對(duì)“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)，也要從自己的實(shí)際需求出發(fā)。畢竟不知道當(dāng)你收房那一天，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么樣的變化。